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“房贷利率降低”有三层逻辑。第一，看清楚是首套房利率降了，还是二套房利率降了，这分别主要对应刚性住房需求、改善性住房需求。第二，弄明白房贷利率的定价机制，是“政策下限”降了，还是“附加基点”降了，这分别对应全国政策下限、各城市政策下限。第三，考察好不同城市的执行情况，住房信贷政策因地制宜，并非“一降全降”。

本次房贷利率降低，主要针对二套房，改善性住房需求被进一步释放，“房住不炒”的大前提没有变，购房者无需过度恐慌。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”，由4.8%降至4.4%。

本次房贷利率降低，是全国政策下限降低，不是所有城市的房贷利率“一刀切”降至全国政策下限。房贷利率定价具体分为三步走。首先，全国划定政策下限；其次，各城市根据自身市场供求关系，在全国划定政策下限的基础上加基点或不加，确定该城市的政策下限；最后，同一城市的不同银行，在该城市政策下限的基础上加基点或不加，确定该银行的实际执行利率。也就是说，虽然全国首套房利率政策下限是4.0%，但各城市的实际执行利率却差别较大。例如，部分城市符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件，其首套房利率早已低于4.0%；部分城市购房需求旺盛，其首套房利率仍保持在4.7%左右的较高水平。

本次房贷利率降低，对一线热点城市的影响有限。尽管我国房地产市场供求关系已发生重大变化，但“房住不炒”的定位没有变。目前，各一线热点城市的首套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地区为例，首套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”，即利率为4.75%、5.25%。

厘清了以上三层逻辑，再来看近期同样备受关注的“存量首套房贷款利率调降”问题。这其中包含了两种情况。一是首套房利率调降。需注意，新利率不是直接降至当前的首套房利率下限，而是不低于原贷款发放时所在城市的首套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已发布了该城市不同时期的首套房利率下限，借款人可仔细查看、理性研判。二是“认房不认贷”政策落地后，部分二套房贷款能够转认为首套房贷款，利率由此下降。目前，多家银行已表示支持该操作，自9月25日起，借款人可向放款银行提出申请。

由此可见，分析“房贷利率降低”问题，既要结合不同区域，也要关注差异化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差异性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促销、抢购等声音绑架，陷入恐慌情绪，做出非理性决策。接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，因地制宜、实施好差别化住房信贷政策，更好满足刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 （作者：郭子源 来源：经济日报）